Разрешённое использование земельного участка для строительства дома
Время чтения: ~10 мин
Ключевые моменты статьи:
- Выбор участка под строительство дома зависит от ВРИ и категории земли.
- Основные ВРИ для строительства дома: ИЖС, ЛПХ (в населённых пунктах), Садоводство.
- Строительство на землях сельхозназначения ограничено.
- Необходимо соблюдать строительные нормы и отступы.
- Проверить ВРИ можно по выписке из ЕГРН и градостроительному регламенту.
- Изменение ВРИ возможно, но имеет ограничения.
Содержание:
Введение
Разрешённое использование земельного участка (ВРИ) — это официально установленный способ эксплуатации земли, определяющий возможности и ограничения её применения. Этот параметр является ключевым при решении вопроса о строительстве жилого дома. ВРИ указывается в документах Росреестра и регулируется градостроительными регламентами.
Знание вида разрешённого использования перед приобретением земельного участка имеет решающее значение. Игнорирование этой информации может привести к неприятным последствиям: невозможности получить разрешение на строительство, административным штрафам или даже предписаниям о сносе уже возведённых построек. Тщательная проверка ВРИ — это базовый элемент юридической безопасности при покупке земли.
Основными нормативными актами, регулирующими использование земельных участков, являются Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ (статья 37), Классификатор видов разрешённого использования (утверждённый приказом Минэкономразвития РФ), а также региональные градостроительные регламенты.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Строительство индивидуального жилого дома возможно только на участке с соответствующим видом разрешённого использования:
Индивидуальное жилищное строительство (код ВРИ 2.1)
Это наиболее оптимальный вариант для возведения жилого дома. Участок с таким ВРИ предназначен специально для строительства отдельно стоящего дома для постоянного проживания и регистрации. На таком участке разрешается также возводить вспомогательные постройки: гараж, баню, хозяйственные строения.
Личное подсобное хозяйство (код ВРИ 2.2)
Важно различать ЛПХ в границах населённых пунктов и за их пределами. Только ЛПХ в границах населённых пунктов даёт право на строительство жилого дома и регистрацию в нём. Этот вид использования также позволяет заниматься сельскохозяйственной деятельностью для личных нужд.
Садоводство (код ВРИ 13.2)
С 2019 года на земельных участках с ВРИ «Садоводство» разрешено строить жилые дома с правом регистрации. Ранее на таких участках допускалось строительство только садовых домиков для сезонного проживания. Теперь в СНТ можно построить полноценный жилой дом и зарегистрироваться в нём.
Дачное строительство (ДНП, ДНХ)
На участках дачного строительства можно возводить дачные дома как для сезонного, так и для постоянного проживания. Возможность регистрации зависит от региональных особенностей и конкретного устава товарищества.
Внимание! На земельных участках с ВРИ «Для огородничества» (код 13.1) строительство капитальных объектов, в том числе жилых домов, запрещено. Разрешены только некапитальные хозяйственные постройки, например, сараи, теплицы.
Категории земель для жилищного строительства
Земли населённых пунктов
Оптимальный вариант для индивидуального жилищного строительства. На таких землях обычно уже имеется или планируется инфраструктура, инженерные коммуникации, транспортная доступность.
Земли сельскохозяйственного назначения
Строительство жилых домов на землях сельхозназначения ограничено. Возможно только при ВРИ «ЛПХ» (в границах населённых пунктов) либо «Садоводство». На землях с ВРИ «Сельхозугодия» жилищное строительство категорически запрещено.
Земли, на которых строительство запрещено:
- Земли лесного фонда
- Земли водного фонда
- Особо охраняемые природные территории
- Земли запаса
Юридические требования к участкам под строительство
Площадь участка
Минимальная и максимальная площадь земельного участка регулируется региональными нормативами. Для ИЖС обычно устанавливается минимальный размер от 3 до 6 соток, максимальный — до 15 соток. Однако эти параметры могут существенно различаться в зависимости от региона России.
Количество жилых домов
На участке с ВРИ «ИЖС» или «ЛПХ» допускается строительство только одного жилого дома. При этом можно возводить различные вспомогательные постройки: гараж, хозяйственные строения, баню и т.д.
Ограждение участка
Правила ограждения участков регламентируются СНиП и местными нормативами. Обычно высота забора со стороны улицы не должна превышать 2,0-2,2 метра. Материал ограждения также может регулироваться местными правилами.
Инженерные коммуникации
Важным преимуществом участков ИЖС является возможность подключения к центральным коммуникациям. Подключение к электричеству, газу, водопроводу осуществляется по заявке собственника. На землях СНТ или ДНП подключение к коммуникациям может быть затруднено.
Строительные нормы и отступы
Отступы от границ участка
Минимальные отступы от границ соседних участков составляют 3 метра. От красной линии улицы необходимо отступить минимум на 5 метров. Эти нормы могут уточняться местными градостроительными регламентами.
Противопожарные расстояния
Между жилыми домами должно быть соблюдено определенное расстояние в зависимости от материала стен:
- Между каменными домами — минимум 6 метров
- Между деревянными домами — минимум 15 метров
- Между каменным и деревянным — минимум 10 метров
Высотность и этажность
Для индивидуальных жилых домов установлено ограничение по высоте — не более 20 метров и не более 3 этажей (включая подземные). Это требование закреплено в Градостроительном кодексе РФ.
Обязательные сроки использования земельного участка
Законодательство устанавливает требование начать строительство на участке ИЖС или ЛПХ в течение 3 лет после приобретения. Если в указанный срок строительство не начато, участок может быть признан неиспользуемым, что влечет за собой повышенную налоговую ставку или административные штрафы.
Продление сроков начала строительства возможно при наличии уважительных причин: болезнь, финансовые трудности, форс-мажорные обстоятельства. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в местную администрацию.
Процедура получения разрешения на строительство
С 2018 года разрешение на строительство индивидуального жилого дома заменено уведомительным порядком. Это касается участков ИЖС и садовых (СНТ) земель. Процедура выглядит следующим образом:
1. Подготовка уведомления о планируемом строительстве
2. Подача уведомления в местную администрацию
3. Получение ответа (в течение 7 рабочих дней)
4. При положительном решении — начало строительства
5. По завершении — подача уведомления об окончании строительства
Как проверить ВРИ участка перед покупкой
Получение выписки из ЕГРН
Основным официальным источником информации о виде разрешённого использования является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Ее можно запросить через МФЦ, сайт Росреестра или портал Госуслуг.
Проверка градостроительного регламента
Градостроительные регламенты содержат подробную информацию о возможностях использования земельных участков в конкретном муниципалитете. Их можно запросить в местной администрации.
Консультация в администрации
Для получения полной информации о возможностях использования конкретного земельного участка рекомендуется обратиться за консультацией в отдел архитектуры и градостроительства местной администрации.
Возможности изменения ВРИ земельного участка
Процедура смены ВРИ
Изменение вида разрешённого использования участка возможно, но не всегда. Процедура включает:
1. Подачу заявления в местную администрацию
2. Рассмотрение заявления комиссией по землепользованию
3. Проведение публичных слушаний (в некоторых случаях)
4. Принятие решения (срок — от 1 до 6 месяцев)
Ограничения при смене ВРИ
Изменение ВРИ возможно только в пределах одной категории земель и только на тот вид использования, который предусмотрен градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. Например, смена ВРИ с «Огородничество» на «ИЖС» на землях сельхозназначения практически невозможна.
Стоимость процедуры
Изменение ВРИ требует оплаты государственной пошлины и, возможно, услуг кадастрового инженера. Общая стоимость процедуры может составлять от 5000 до 30000 рублей в зависимости от региона и сложности случая.
Заключение
При выборе земельного участка для строительства дома необходимо в первую очередь обращать внимание на вид разрешённого использования и категорию земли. Только соответствующий ВРИ даст возможность построить жилой дом и зарегистрироваться в нём.
Рекомендуется всегда тщательно изучать документацию: выписку из ЕГРН, градостроительный план, правила землепользования и застройки данной территории. При возникновении сомнений лучше проконсультироваться с юристом, специализирующимся на земельных вопросах.
Соблюдение всех юридических аспектов при приобретении земельного участка и строительстве дома защитит от возможных проблем в будущем: административных штрафов, сноса незаконных построек, невозможности подключения к коммуникациям или продажи объекта.
Сравнительная таблица видов разрешённого использования для строительства дома
| ВРИ |
Жилой дом |
Регистрация |
Хозпостройки |
Подключение к центральным коммуникациям |
Налоговая ставка |
Ограничения |
| ИЖС |
Да |
Да |
Да |
Да |
Высокая |
Только один жилой дом |
| ЛПХ в населённом пункте |
Да |
Да |
Да |
Да |
Средняя |
Только для личных нужд |
| СНТ |
Да |
Да (с 2019) |
Да |
Ограничено |
Низкая |
Возможны ограничения по инфраструктуре |
| ДНП/ДНХ |
Да |
Зависит от региона |
Да |
Ограничено |
Низкая |
Зависит от устава товарищества |
| Огородничество |
Нет |
Нет |
Только некапитальные |
Нет |
Низкая |
Запрет на капитальное строительство |
