Виды разрешенного строительства на землях сельхозназначения
Время чтения: ~10 минут
Ключевые моменты статьи:
- Строительство на землях сельхозназначения строго регламентировано.
- Законодательство РФ определяет базовые принципы использования сельхозземель.
- Существуют различные категории земель сельхозназначения с разными режимами использования.
- На землях садоводства разрешено строительство садовых домов и хозпостроек.
- На землях огородничества допускаются только некапитальные постройки.
- Разрешено строительство объектов для нужд сельскохозяйственного производства.
- С 1 марта 2022 года разрешено строительство жилых домов для членов КФХ при соблюдении условий.
- Существуют юридические риски при нарушении правил строительства на сельхозземлях.
- Необходимо получение разрешения на строительство или подача уведомления.
Содержание:
Введение
Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особо ценный ресурс государства, предназначенный для ведения сельского хозяйства. Однако вопрос строительства на таких землях часто вызывает затруднения у собственников. Правовой режим этих территорий имеет существенные ограничения, направленные на сохранение плодородного слоя почвы и предотвращение нецелевого использования. В последние годы законодательство претерпело значительные изменения, расширившие возможности для строительства определенных объектов.
Нормативно-правовая база регулирования строительства на сельхозземлях
Основополагающими документами, регламентирующими строительство на землях сельхозназначения, являются:
- Земельный кодекс РФ – определяет базовые принципы использования сельхозземель
- ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” – устанавливает особенности оборота сельхозугодий
- Градостроительный кодекс РФ – регламентирует строительную деятельность
- ФЗ “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” – определяет правовой статус КФХ и возможности застройки
С 1 марта 2022 года вступили в силу изменения, позволяющие строительство жилых домов на землях крестьянско-фермерских хозяйств при соблюдении ряда обязательных условий.
Общая классификация земель сельхозназначения
Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на несколько категорий:
- Сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища) – имеют наиболее строгий режим охраны
- Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями
- Земли, занятые лесополосами и защитными насаждениями
- Земли, занятые водными объектами
- Земли, занятые зданиями и сооружениями для производства, хранения и переработки сельхозпродукции
Виды разрешенного использования (ВРИ) таких земель определяются классификатором ВРИ и могут включать: растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, садоводство, огородничество, сельскохозяйственное производство и другие.
Допустимые виды строительства на землях для ведения садоводства
На землях для ведения садоводства допускается возведение:
- Садовых домов (до 3 этажей)
- Хозяйственных построек (сараи, теплицы, бани)
- Гаражей для личного транспорта
- Колодцев и скважин
Для строительства садового дома требуется уведомление о планируемом строительстве в уполномоченный орган. Параметры построек должны соответствовать градостроительным регламентам и требованиям СНиП. Отступы от границ участка обычно составляют не менее 3 метров, высота – не более 20 метров.
Особенности строительства на землях для огородничества
На землях для огородничества строительные возможности существенно ограничены:
- Разрешены только некапитальные хозяйственные строения без фундамента
- Допускаются теплицы и хозяйственные постройки временного характера
- Строительство жилых домов категорически запрещено
Нарушение этих ограничений приводит к административной ответственности (штрафы от 2 до 5 тысяч рублей для физических лиц), предписаниям о сносе незаконных построек и возможному изъятию земельного участка.
Строительство объектов для сельскохозяйственного производства
На землях сельхозназначения для производственных целей разрешается возведение:
- Животноводческих комплексов
- Зернохранилищ и овощехранилищ
- Перерабатывающих цехов
- Складских помещений для хранения сельхозтехники
- Административно-бытовых зданий фермерских хозяйств
Строительство этих объектов должно быть обоснованно необходимостью для ведения сельскохозяйственной деятельности. Размещение объектов должно учитывать требования по зонированию территории с соблюдением санитарно-защитных зон.
Жилищное строительство на сельхозземлях
С 1 марта 2022 года законодательство разрешило строительство жилых домов на землях крестьянско-фермерских хозяйств при соблюдении следующих условий:
- Дом предназначен для проживания членов КФХ
- Высота не более 3 этажей
- Общая площадь не более 500 кв.м
- Застройка не более 0,25% от площади земельного участка
- Строительство допускается только на одном участке из всех, принадлежащих КФХ
Для легализации дома необходимо подать уведомление о начале строительства, получить уведомление о соответствии параметров, а после завершения строительства – уведомление о соответствии построенного объекта и затем зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Условно разрешенные виды использования сельхозземель для строительства
Для получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка необходимо:
- Подать заявление в местную администрацию
- Принять участие в публичных слушаниях
- Получить решение уполномоченного органа
Отказ может быть обоснован несоответствием правилам землепользования и застройки, негативным влиянием на окружающую среду или протестами местных жителей.
Вспомогательные объекты на сельхозземлях
К разрешенным вспомогательным объектам относятся:
- Внутрихозяйственные дороги
- Мелиоративные сооружения
- Противоэрозионные объекты
- Объекты инженерной инфраструктуры (водоснабжение, электроснабжение)
Данные объекты должны непосредственно обслуживать основное сельскохозяйственное производство и не занимать значительную площадь участка.
Юридические риски при строительстве на сельхозземлях
Основные риски связаны с:
- Нецелевым использованием земли (штрафы до 100 тысяч рублей)
- Самовольным строительством (предписание о сносе)
- Изъятием земельного участка при систематических нарушениях
- Отказом в регистрации права собственности на построенные объекты
Особенно серьезные последствия наступают при строительстве на особо ценных сельхозугодьях.
Порядок получения разрешения на строительство
Для получения разрешения требуется:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок
- Градостроительный план земельного участка
- Проектная документация
- Положительное заключение экспертизы проектной документации (для производственных объектов)
- Разрешение на отклонение от предельных параметров (при необходимости)
Срок рассмотрения заявления обычно составляет 5-7 рабочих дней.
Рекомендации для владельцев сельхозземель
- Перед приобретением участка тщательно проверьте категорию земли, вид разрешенного использования и ограничения в ЕГРН
- Запросите выписку из правил землепользования и застройки на интересующую территорию
- При наличии существующих построек проверьте их легальность
- Для крупных объектов сельхозпроизводства заранее согласуйте строительство с местными органами власти
- Используйте услуги профессиональных юристов для минимизации рисков
Заключение
Строительство на землях сельхозназначения строго регламентировано законодательством, которое, с одной стороны, направлено на сохранение плодородных земель, а с другой – предоставляет определенные возможности для возведения необходимых объектов. Недавние законодательные изменения расширили права фермеров по строительству жилых домов, но по-прежнему требуют строгого соблюдения установленных параметров и порядка согласования.
Таблица: Допустимые виды строительства на землях сельхозназначения
| Вид разрешенного использования |
Допустимые постройки |
Ограничения |
| Садоводство |
Садовый дом, хозпостройки |
Высота до 3 этажей, площадь соответственно регламентам |
| Огородничество |
Некапитальные хозпостройки |
Запрет на жилые дома и капитальные строения |
| Сельхозпроизводство |
Фермы, склады, перерабатывающие цеха |
Строгое соответствие производственным нуждам |
| Крестьянско-фермерское хозяйство |
Жилой дом, производственные объекты |
Площадь дома до 500 кв.м, застройка не более 0,25% |
| Личное подсобное хозяйство |
Жилой дом (только на приусадебном участке в населенном пункте) |
На полевых участках ЛПХ жилое строительство запрещено |
